住房价格：居高能下吗

尽管目前政府为推动住房消费推出了很多措施，但是，在北京市很多居民还是觉得目前的房价有点高，希望能够下降。那么，房价还会降吗？

作为全国第一家开发经济适用房的非国有企业，北京安地房地产开发有限责任公司的经济适用房“今日家园”有着良好的销售纪录，连续五次成为获得认购和销售的冠军。但安地的总裁张宝全表示：他不是因为“今日家园”销售好，才认为房价下降余地不大。他之所以认为房价下降的可能性不大是出于以下的考虑：

首先是现在房地产的利润已经不是很高了，价格比较合理，没有多少降价的空间。就拿“今日家园”来说，按照国家有关标准，其成本达每平方米5000元。为了达到经济适用房的标准，安地公司将建造车库和会所的预算不计入成本，才达到政府规定的经济适用房销售价。在政府免收土地使用金和减征了21项收费的基础上，保持经济适用房的低价位都这么困难，对于商品房来说降价的余地实在是很小。

其次是对于已经开始销售的商品房来说，降价会产生不少消极的影响。已经购买住房的居民，或者是签订了买房合同的居民可能会要求退还一部分房款，甚至会要求退房。房地产商可能会拿出一部分利润，提高住房的质量，但绝对不会降低商品房的价格。

在经济适用房的冲击下，开发商会在新项目上改变经营策略，但不会以降价的面貌出现。据张宝全总裁介绍，就在“今日家园”开盘不久，北京西区有几个项目下马了。因为这几个项目同“今日”的位置、质量相似。开发商是宁愿项目下马也不愿意降低商品房的价格，因为降价后就没有多少利润了。

中国社会科学院经济研究所副研究员汪利娜认为，从目前来看，住房降价的可能性不是很大。

在北京市，住房降价的可能就更小了。最主要的是北京的城市规模大，而且还在不断地发展。土地又是不可再生资源，土地资源将日益紧张，地价将会不断增加。北京市的土地还不能仅仅作为住宅用地，在北京市不久前批准的148公顷建设用地中，住宅建筑用地只占到3．3％，大部分土地都是商业和其他用地。土地开发费用一般占到住房价格的30％－40％，甚至更多。地价不能降，房价也就没有降的空间。

汪利娜还强调，由于中国的出租房发展较慢，需要住房的居民一般只能买房。加上人口的增加，商品房可能会越来越紧俏，房价实在是不会大降。

清华大学房地产研究所副所长季如进副教授对于当前的房价有自己的看法。他说，对于北京来说，房价实际上没有多少下降的空间。首先，北京必须保证有足够的商用地和其他用途的土地。假如北京市对外地人开放住房市场，住房供应可能还要紧张，房价很可能还会上涨。

季如进表示，对于已有住房而想改善住宅条件的居民来说，要改善住房条件就要考虑自己的实际收入情况，不能指望商品房降价来迁就自己。尽管商品房成本中有一部分是土地使用金以及有关的税费，但是即使没有这部分成本，商品房的价格也不一定能够降低，因为商品房价格在很大程度上是由市场决定的。

那么，政府是否会进一步采取措施压低房价呢？

建设部住宅建设与房地产开发处姜万荣处长说，到目前为止，政府有关部门已经出台了很多的政策措施来压低房价。对于北京市房价较高的问题，姜处长认为，这中间的原因很多。首先是在市场经济条件下，房价应该由市场来调控，政府不应该干涉太多。北京市作为首都，有独特的地域意义，房价理应略高于其他地区。但首都居民收入并不比其他地区高，与房价相对较高的反差比较大，居民就有些难以接受了。

政府推出经济适用房，目的是为了增加市场上的住宅供给。希望给高价的商品房造成一定的压力，从而降低房价。但是，经济适用房也是一种商品房，与一般商品房的不同之处在于其价格是政府作了限制的。它的出现并不说明政府要强行干涉房地产市场，更多的是为了调整商品房市场，促使住房结构更加合理。不仅要有高档商品房，也应该有普通住宅。

姜处长表示，政府会继续采取措施促进商品房市场的发展：一是继续支持经济适用房，特别是在像北京这样商品房价格同居民收入差距比较大的地区，通过扩大经济适用房的总量，使商品房的价格有所下降；二是出台鼓励住宅消费的措施，降低不合理收费；三是提供更加方便的金融服务；四是研究税制改革，发挥税收的杠杆作用，鼓励住房消费；五是针对目前拆迁费用在商品房成本中所占比例较大的现状，实行货币拆迁，降低拆迁成本等。